新华财经上海7月3日电（记者魏雨田）2026年上半年，交易所机构间REITs市场实现稳步扩容，发展态势向好。截至6月30日，全市场上半年累计发行24单产品（含1单扩募产品），发行总规模约330亿元，产品单数、发行规模较去年同期均实现大幅增长。较去年同期分别增长11倍与25倍。
据新华财经统计数据，上半年共有12家机构参与相关产品发行，总发行规模达330.13亿元。从机构表现来看，国金资管上半年机构间REITs发行规模93.66亿元，发行单数位居全市场计划管理人首位，规模占全市场总发行规模比重接近三成。中信证券发行规模75.01亿元，长城证券资管发行规模43.15亿元，分别居于第二、第三位，两家机构上半年均完成2单产品发行，市场表现稳健。
2023年末，机构间REITs市场落地首单产品。截至2026年年中，经过两年多发展，市场已从试点阶段迈入规模化发展阶段，成为我国多层次资产证券化市场体系的重要组成部分，市场规范化程度持续提高。
“当前机构间REITs业务仍有巨大发展空间。”国金资管相关负责人分析认为，资产端，我国基础设施、商业不动产领域沉淀了大量存量资产，通过资产证券化盘活存量，可形成存量资产与新增投资的良性循环，有助于提升基础设施运营水平、拓宽社会投资渠道、扩大有效投资、优化企业债务结构并降低债务风险；资金端，当前利率环境下，保险资金、银行理财等长期资金存在优质资产配置缺口，机构间REITs产品可适配长期资本的配置需求；制度端，市场规则持续完善，契合原始权益人盘活存量、降杠杆的需求。
中信建投证券地产经营服务及REITs行业首席分析师黄啸天表示，随着机构间REITs项目丰富度持续提升，行业投资框架已从早期的个案判断，逐步转向同类可比定价模式。其建议围绕资产、条款、信用三大维度筛选优质高赔率项目，资产端选取现金流稳定、波动低、运营数据可验证的标的；条款端优先选择收益分配、退出、对赌等保护机制完善、可落地的项目；信用端侧重主体资质优良、产业方参与度高、自持比例充足、抗风险能力强的标的；估值端优选相较公募REITs及信用债具备合理折价、利差空间，定价合理的项目。
展望未来，业内人士分析，机构间REITs行业的核心竞争与发展考验，将逐步聚焦于全链条服务的协同运营能力。行业参与者需通过精细化运营，持续挖掘并提升底层资产价值，同时依托常态化产品创新构建差异化服务优势，持续输出高质量资产证券化服务。
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